[金주의 매물] 밸류맵 데이터가 궁금하신가요👊?

밸류맵 데이터가 궁금하다면?

2023. 1. 26.

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🐇 2023년 1월 27일 금요일, 金주의 매물

안녕하세요! 金주의 매물입니다.

긴 연휴가 끝나고 강추위가 찾아왔네요.

모두 몸 건강에 유의하시기 바라며 새해 복 많이 받으세요!♥️

서울특별시 중구 북창동 94-7

소액투자 가능한 서울 핵심상권

공실리스크가 낮아 임대수익이 안정적인 상가

원조 직장인 먹자상권, 북창동 일반상업지역

매매가 36억 자세히 보기

서울특별시 성북구 동소문동1가 52

한성대입구역 초역세권 코너 건물

주변으로 삼선골목시장, 대학교, 대단지 아파트가 위치하여 유동인구가 끊임없는 매물

매매가 49억 자세히 보기

서울특별시 마포구 서교동 395-36

유동인구&더블역세권 입지형 매물

좋은 입지조건으로 공실 리스크가 적고

전층 근생으로 임차 조건 협의에도 용이

매매가 50억 자세히 보기

서울특별시 양천구 목동 749-6

목동 수익률 3.88% 올근생 건물

코너변에 위치하여 가시성 양호하고

현재 공실없이 만실로 수익률도 우수한 매물

매매가 40억 자세히 보기

서울특별시 종로구 평창동 526-5

건축허가가 완료된 평창동 매물

평창동 중턱에 위치하여 조망이 우수하고

건축허가도 완료되어 얼른 신축하고 싶은 매물

매매가 31.5억 자세히 보기

경기도 평택시 청북읍 옥길리 1057-3

조용하고 쾌적한 단독주택 용지

청북지구 내에 위치한 단독주택 용지로서

환경이 양호하여 개발하고 싶은 토지

매매가 2.2억 자세히 보기

안녕하세요🙂 밸류맵 데이터센터 윤정MD입니다.

데이터분석…이라고 하면 왠지 지루하고 어렵게만 느껴지는데요🤪

그 편견을 깰 밸류맵만의 시선😎 부동산 매물속에 존재하는 다양한 숫자들을 통계로 나누고, 의미를 찾아내어!!! 구독하시는 분들께서 데이터를 조금 더 친근하게 느끼실 수 있도록 노력하겠습니다🧐

이번 밸류맵 데이터센터 주제는 2022년 연말 결산입니다. 부동산 시장에서 2022년은 ‘충격적이고, 향방을 가늠할 수 없는 어둠의 시기였다’라고 감히 평가해볼 수 있는데요. 급격히 상승하던 가격이 흔들리고, 거래량이 반토막 나는 등 투자자들에게는 대혼돈의 장이 아니었나 싶습니다.

이런 일들은 어느 날 갑자기, 소리 없이 등장했던 것일까요? 어느 정도 예측할 수는 없었는지, 또 그 안에서 일정한 트렌드는 없었는지 3가지 이슈를 바탕으로 밸류맵 데이터가 알려드립니다.

🔎 밸류맵 데이터로 부동산 거래량의 향방을 예측해볼 수 있다…?

국내 최대의 상업용 부동산 정보를 다루는 밸류맵은 궁금했습니다. 거래량이 급감하기 전에 어느 정도의 징조는 없었을까? 그래서 살펴봤습니다. 21-22년, 서울시 상업용 부동산 시장과 밸류맵 데이터에는 어떤 일이 있었을까요?

밸류맵 매물MD팀에서는 내부적으로 매물에 대한 수요자 관심도를 나타내는 지표를 설정하여 살펴보고 있습니다. 21-22년의 밸류맵 상업용건물/단독다가구 매물 관심도 지표를 동일 기간 서울시 상업용건물/단독다가구 거래량과 비교해보았는데요. 놀랍게도, 1-5개월 간의 시차를 두고 거래량이 관심도 지표를 따라가는 모습을 보였습니다. 밸류맵 매물에 대한 관심도가 상승 궤도를 타면 서울시 상업용건물/단독다가구의 거래량이 다시 회복할 것이라고 해석해볼 수 있습니다.

현재까지도 서울시 상업용건물/단독다가구 매물에 대한 관심도는 굉장히 낮은 수준인데요. 해당 지표는 언제쯤 회복하기 시작할까요? 꾸준히 MD레터를 구독해주시는 이용자분들을 위하여, 지표가 살아나기 시작했을 때 가장 먼저 소식을 전해드리도록 하겠습니다 🙂

🔎 밸류맵 데이터에 포착된 심상치 않은 움직임.

두번째 이슈입니다. 밸류맵에 업로드 되는 매물은 매달 여러가지 변수로 차이를 나타내는데요. 그럼에도 크게 변하지 않는 것은 매물의 구성입니다. 대형/중형/소형, 상업용건물/단독다가구, 고가/중가/저가… 의 매물이 매달 일정한 비율로 업로드됩니다. 이 구성에 변화가 나타난다는 것은 곧 시장의 변화를 의미합니다.

상기 차트는 밸류맵 상업용건물/단독다가구 등록 매물 중, 꼬마빌딩으로 분류되는 50억 미만 매물 비중의 확대를 보여줍니다. 1월에는 30%대에 불과했던 50억 미만의 매물이 3월에 40%를 넘어서고, 12월에는 54%로 전체 매물대의 과반을 차지했습니다. 작년 초만 해도 꼬마빌딩의 호황을 외치던 시장의 전문가들은 이렇게 말합니다. ‘지속적인 금리인상과 제한적인 임대료 수입을 견디지 못한 매물들이 시장에 쏟아지고 있다.’

결과론적인 이야기입니다. 사실 50억 미만 매물 비중의 확대는 작년초부터 이루어지고 있었으니까요. 밸류맵은 금리, 임대 risk 등의 영향은 당연하며, 근본적인 원인은 과도하게 급등한 시장가격, 경기침체 우려 등으로 보고 있습니다. 고가 매물에 비해 상대적으로 단기적인 투자 특성이 강한 꼬마빌딩 매물이 상업용 부동산 시장의 바로미터 역할을 하고 있는것이죠.

이런 흐름은 언제까지 지속될까요? 향후 금리 상승의 속도가 늦춰지고, 어느정도 가격에 대한 조정이 이루어지면서 경기 회복에 대한 예측이 나오기 시작하면, 다시 꼬마빌딩 매물 비중도 줄어들 것으로 예상됩니다. 밸류맵은 꼬마빌딩 매물의 비중이 줄어드는 시기를 시장이 회복하는 때로 보고 있습니다.😊 꼬마빌딩 매물 비중이 줄어드는 시기, 그 시기또한 밸류맵이 가장 먼저 소식을 전해드리도록 하겠습니다.🙂

🔎 혹한기에도 꽃은 핀다. 초소형 매물 시장의 반란.

마지막 이슈입니다. 22년에 거래량이 급감하였다고 서두에서 말씀드렸는데요. 22년 12월 서울시 상업용건물/단독다가구 기준, 전년대비 거래량은 약 20% 수준, 총 거래금액은 무려 13% 수준으로 떨어진 것으로 분석됩니다. 말 그대로 반의 반토막이 난 건데요. 그렇다면 모든 시장이 좋지 않았을까요? 그건 아니었던 것 같습니다.

서울에서 매월 거래된 사례들을 면적 별 비중으로 나누어 분석해 보았습니다. 대부분의 면적이 일정한 비율을 유지하고 있는데, 대지면적 100㎡미만 부동산의 비중이 급속히 커지더니 12월에는 100~200㎡ 거래 비중을 넘어서 전체 거래량의 40%에 육박함을 확인할 수 있습니다. 밸류맵은 해당 매물대의 시장을 ‘초소형 매물 시장’이라고 명명하기로 했습니다.

‘초소형 매물 시장 강세’는 서울시에서 전반적으로 일어난 현상은 아니었던 것 같습니다. 22년 서울시에서 초소형 매물이 가장 많이 거래된 지역은 중구, 종로구, 용산구, 동대문구, 성북구 순 이었는데, 해당 5개 구의 초소형매물 거래량이 나머지 20개 구의 합계 수치보다 높았습니다.

그렇다면 이렇게 정리해볼 수 있겠네요. 22년에 부동산 거래 시장이 매우 어려웠지만, 중구/종로구/용산구/동대문구/성북구의 초소형 상업용건물/단독다가구 매물은 지속적으로 거래가 되었다..….! 해당 구들은 평단가가 낮은 지역이 아니기 때문에, 단순히 가격 만으로 이유를 판단하기는 어려울 것 같습니다.

그렇다면 왜, 어떻게! 중구/종로구/용산구/동대문구/성북구의 초소형 시장이 거래 혹한기에도 살아남을 수 있었을까요? 그 이유는 다음 달 밸류맵 데이터센터에서 더욱 면밀히 알려드리도록 하겠습니다 ;) 밸류맵 매물레터. 꾸준히 구독해주세요!