[金주의 매물] 밸류맵이 분석한 데이터 보고 가세요!

밸류맵이 추천하는 매물! 한번 보고 가셔요!

2023. 3. 2.

🐇 2023년 3월 3일 금요일, 金주의 매물

안녕하세요! 金주의 매물입니다.

여러분! 따뜻한 봄이 오는 3월이에요.🌞

따뜻한 봄날과 함께할 밸류맵의 매물들과 함께 달려보아요.🏃‍♂️

서울특별시 종로구 충신동 179-17

동대문역 인근 일반상업지 수익형 건물

동대문역 충신시장 초입에 위치하여 유동인구

풍부하고 합리적 평단가의 올근생 매물

매매가 29억 자세히 보기

서울특별시 광진구 화양동 2-46

대학교상권 대로변에 위치한 임대수익형 건물

건국대 건너편 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어나고 안정적인 수익률 보장

매매가 82억 자세히 보기

서울특별시 마포구 서교동 334-21

홍대 상권 리모델링 상업용 건물

합리적 금액 조건, 배후수요 풍부한 홍대상권

공실걱정 없는 전체 근생 매물

매매가 46억 자세히 보기

경상북도 경주시 천군동 205-65

경주 관광지에 위치한 스타벅스 건물

대로변에 위치하여 접근성과 가시성 훌륭하고

유동인구가 많고 안전한 임대수익이 가능한 매물

매매가 31억 자세히 보기

경기도 안양시 동안구 호계동 923-15

범계 역세권 전체 리모델링이 완료된 상가주택

주변 재개발로 인해 가치상승중이며

범계역 역세권에 위치하여 접근성이 우수한 매물

매매가 13억 자세히 보기

서울특별시 영등포구 영등포동6가 112

월세 750만원 무조건 가능한 매물

건물 수리비용 지원 가능하며

손님이 많아 공실리스크가 적은 매물

매매가 30억 자세히 보기

안녕하세요! 밸류맵 데이터센터 윤정MD입니다.

지난 첫번째 데이터센터에서 22년도 상업용부동산/단독다가구 거래시장을 분석하며, 전반적으로 거래가 많이 줄었지만 100㎡ 미만으로 분류되는 초소형 부동산시장이 나름 강세를 보였음을 살펴보았습니다.

이는 중구, 종로구, 용산구 등 도심에서 더욱 활발히 일어난것으로 파악됩니다. 고금리와 지가상승에 대한 피로도, 불확실한 경기 예측 등의 상황에서도 해당지역에 대한 투자수요는 꺼지지 않았던 것인데요.

밸류맵이 관심을 갖고 있는 포인트는 이 부분입니다. 반의 반 토막이 난 서울 부동산 거래 시장에서 ‘왜? 도심 속 초소형 부동산 거래는 반의 반토막이 나지 않았을까?’.

교통의 발달은 더 많은 사람들이 도심에 집중하게 만들었습니다. 더 먼 곳에 거주하면서도 도심에서 일하고 소비할 수 있는 여건이 마련된 것이죠. 또한, 더 이상 도심에 주거공간이 필요하지 않기 때문에 작은 업무공간만으로도 충분하게 되었으며, 기술의 발달로 건물은 더 높아지고, 도심 속 작은 땅이 더 큰 효용을 가질 수 있게 되었습니다.

금리, 경제, 사회, 국제정세 등 모든상황이 불확실하지만 단 하나 확실한것은 도심의 가치가 앞으로도 커질 것이며, 그 공간은 집약적이고 효율적으로 개발될 것이라는 사실입니다.

종합적으로 생각해보면 서울 중심지역에 상업용/업무용으로 활용할 수 있으면서도, 부담이 적은 초소형 토지를 매입하는 것은 매우 합리적인 결정이었던 것입니다.

하지만 또 다른 의문점이 남습니다. 100㎡(약 30.3평)의 토지에 건물을 짓는다? 법적 용적률, 건폐율 및 공용공간 등을 고려해보면 실제 사용가능한 면적이 활용에 부담이 없을지 쉬이 상상이 가지 않는데요. 또한, 초소형 토지는 자체 개발이 어려운 경우가 많기 때문에, 무작정 서울 도심의 초소형 토지라는 키워드로 투자에 참여하는 것도 쉬운 일은 아닐 것 같습니다. 그래서. 밸류맵 MD레터 데이터센터에서는 22년에 거래된 사례를 종합적, 세부적으로 분석하여 실제 초소형 부동산 투자가 어떤 형태로 진행되고 있는지, 실제 거래될만한 매물은 어떠한 형상을 갖고 있는지 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

22년도 상업용건물/단독다가구 초소형 거래시장에서 거래량 상위 5개구는 중구, 종로구, 용산구, 성북구, 동대문구 순이었습니다.

해당지역 초소형 거래시장의 기본 통계를 내면, 상기와 같이 요약해볼 수 있습니다. 5개 구의 특성이 명확히 구분됩니다. 상업용 건물의 거래가 많으며, 더 작은 면적이 주로 거래되는 중구와 종로구, 단독다가구의 거래가 많으며 비교적 큰 면적이 주로 거래되는 동대문구와 성북구, 그리고 그 중간값을 가지는 용산구입니다.

앞서 말씀드렸다시피, 도심 속 초소형 부동산의 가장 큰 장점은 상업 및 업무적인 특성입니다. 그렇기 때문에 주거용 수요가 강하게 나타난 동대문구와 성북구는 분석 대상에서 제외됩니다. 용산구의 경우 청와대 이전과 용산개발 등의 이슈에 따른 투자수요가 강하게 유입된 것으로 분석됩니다. 따라서, 본 편에서는 중구와 종로구를 중심으로 22년도 초소형 부동산 거래가 어떤 특성으로 진행되었는지 살펴보도록 하겠습니다.

🔍서울시 중구, 2호선을 중심으로 한 상업용건물에 집중하라!

이 건물 어떠신가요? 서울시 중구의 대표적 초소형 거래사례로 밸류맵이 선택한 매물입니다.

서울시 중구에 자리잡은 동 매물은, 약 80.9㎡의 대지에 지상5층/지하1층의 건물이 건축되어 있습니다. 대로변 코너에 위치하여 가시성이 훌륭하고, 도보로 가능한 더블역세권의 장점도 갖고 있습니다.

거래가 부진했던 22년도에도 가치를 인정받으며 평당 1.1억의 좋은 가격에 거래되었습니다. 대지 80.9㎡. 약 24.5평. 시장에서 소외당하던 아주 작은 땅인데, 실제로는 굉장히 알차게 건축되어 있습니다.

서울시 중구 초소형 부동산 거래가 가장 빈번히 일어난 지역은 을지로3가/4가역 ~ 동대문역사공원역까지 이어진 2호선 인근입니다. 지도에 표시된 지역에서 중구 전체 초소형 상업용건물/단독다가구 거래의 약 29%가 발생했습니다. 이 외에 거래가 많이 발생한 지역들도 신당역, 청구역, 회현역 등 상업용 가치가 우수한 지역이었습니다. 상업용 건물의 거래가 많았던 서울시 중구에서는, 단순히 ‘상업용건물이라서’ 거래된 것이 아니라 ‘위치적으로도 우수한 상업지역이었기 때문에’ 거래가 일어났던 것입니다. 이쯤되니 정말 궁금해집니다. 우수한 상권 외에 서울시 중구에서 좋은 부동산을 선택하기 위한 조건들은 또 무엇이 있을까요?

point1. 50㎡미만 초소형상업용부동산에 투자한다면, 넓은도로에 접해있는지 살펴보라.

50㎡ 미만의 상업용건물은 8m 이상의 넓은 도로에서 거래가 더 많이 진행되었으며, 50~100㎡ 구간에서는 8m 미만의 좁은 도로변에서 거래가 더 많이 나왔다는 것이 눈여겨볼만합니다. 22년도는 거래량이 줄었던 만큼, 매물의 옥석가리기가 진행되기도 하였는데요. 정말 좋은 매물들만 거래되었습니다. 50㎡(약 15.15평) 미만의 상업용 토지는 넓은 도로에 접해있을 때 더 큰 가치를 발한다고 해석해볼 수 있습니다.

단독다가구 거래에서는 대지면적과 관계없이 8m 미만의 도로에서 압도적으로 많은 거래가 성사되었습니다. 이는 중구의 상업적 특성 상, 넓은 도로에 맞닿아 있으면 대부분 상업용으로 활용되기 때문인것으로 분석됩니다.

point2. 일반투자자가 접근하기 쉬운 부동산은 50~100㎡ 대지 위에 있다.

50㎡미만 시장에서 75%가 상업용이었고, 상업용으로 전환 가능한 상업지역의 단독다가구 매물까지 포함하면 91%에 육박하는 수치를 나타냈습니다. 서울시 중구에서 거래되는 50㎡ 미만 대지의 상업용건물/단독다가구는 대부분 주거용보다는 상업용의 성격을 띈다는 뜻입니다. 이 중 62%는 직거래로 진행되었습니다.

중개거래가 아닌 직거래 비율이 높다는 사실은 해당 구간의 거래가 증여 혹은 지인거래로 성사되었으며 거래 폐쇄성이 높다는 사실을 반증합니다. 알음알음 거래될정도로 가치는 높지만, 일반인이 해당구간의 매물을 구하기는 어렵다는 뜻이기도 합니다.

직거래보다는 중개거래가 더 많았기에 상대적으로 일반투자자가 접근하기 쉬웠던 50~100㎡미만 시장의 경우, 상업용건물과 단독다가구의 거래비율이 6:4 수준으로 나타났습니다. 50㎡미만 구간에 비해 단독다가구의 비중이 훨씬 높았습니다. 주거용 단독다가구 거래는 최소 50㎡ 이상 구간에서 거래가 더 원활히 되고 있다는 뜻입니다. 해당구간에서 거래된 상업용건물의 평균 대지면적은 77.23㎡, 평균 거래가격은 28억원 수준이었고 단독다가구는 각각 74.36㎡, 11억원 으로 확인됩니다. 앞서 소개드렸던 서울시 중구 상업용건물은 아주 평균의 거래를 한 셈이 되겠습니다.

서울시 중구의 초소형 부동산시장. 100㎡ 미만의 작은 면적에서도 50㎡ 미만 부동산의 특성이 구분되는 아주 독특한 시장이었습니다. 전반적으로 상업용 특성이 매우 강하고, 넓은 도로변에 접했다면 아주 작은 대지도 가치가 있음을 알 수 있었습니다. 서울시 중구에 투자를 검토중이라면, 2호선 라인의 핵심 상업지역을 중심으로 상업용가치가 높은 땅을 찾아보시는게 도움이 될 것 같습니다.

이번주 밸류맵 데이터센터는 여기서 마무리됩니다. 다음주에는 ‘서울시 초소형부동산 2탄, 종로구편’으로 찾아뵙겠습니다 🙂